文/易居企业集团·克而瑞分析师 秦谨
南宁向东发展战略下，青秀区房价稳步上涨；购房能力高于其他区域，部分板块均价2万+。
东盟商务区、凤岭南、凤岭北板块是以大户型、高总价见长，高端改善为主。
青秀区主力置业客群以地缘性客户为主，刚需、二套置业居多。
青秀区，是南宁市的核心城区，位于市区东南部，总面积872平方公里，常住人口约80万，辖4个镇、5个街道和1个省级经济开发区。青秀区作为广西南宁对外展示改革开放成果的“城市名片”，是中国—东盟博览会永久会址所在地和主要活动举办地，也是南宁市政治、经济、文化、金融、会展和信息中心。青秀区还连续两年入选全国“百强区”，综合实力排名上升至第74位。这样的实力，南宁几大城区中只有青秀具备。人口层面，2019年南宁市户籍总人口7819667人，常住人口734.48万人；其中青秀区户籍人口796322人，占全市人口比重的10%，是南宁市人口除西乡塘区外的第二大人口密集区。得益于近几年南宁向东扩展的进程，收费站东移，青秀区经济稳健发展，2019年青秀区迁入人口40313人，迁出人口22082人，属于人口流入型区域。产业经济和收入层面，青秀区经济实力较强，居民收入高于南宁市平均水平，就业岗位多。具体来看，2019年，青秀区生产总值首次突破千亿大关，达到1188.58亿元，同比增长6.1%，在广西各县（区）中均排在首位。2020年南宁市全年地区生产总值4726.34亿元，青秀区全年地区生产总值完成1255.3亿元，同比增长5%，比南宁市高1.3个百分点，占全市比重达26.6%。收入层面，青秀区2020年居民人均可支配收入为47219元，月均3935元，高于南宁平均水平3211元，可见购房能力高于南宁平均水平。--以上数据来源于南宁市青秀区统计局、广西南宁市青秀区人民政府门户网站纵观青秀区近年楼市发展脉络，2016年-2020年楼市均价处于高速发展时期，2016年房价破万，主要得益于近年南宁市向东发展的城市战略，重点学区的落实，成熟的资源配套，地价水涨船高。回看2006-2008年期间，青秀区新增供应面积大量入市，成交量在2009年呈井喷式发展。2011-2020年期间，楼市开始显著回调，供应量与成交量回归理性，2018年受全国楼市“遇冷”影响，成交量有所下降。2019年及受疫情冲击的2020年，仍有稳步上涨。聚焦到月度变化，2021年以来，市场处于下行状态，一季度商品住宅成交量同比2020年四季度成交下降8.62%，与去年一季度相比，同比上涨4.74%；成交均价稳在1.6万元+/㎡。
如果说五象新区发展潜力巨大，那么青秀区则是目前南宁市的繁华之区，“南宁地标”、“富人区”等名词都是青秀区的标签，青秀区以成熟的生活、交通、环境、商圈优势成为购房需求“热”区，2020年青秀区商品住宅成交面积达到了198万㎡，位居南宁市区域置业投资排名第二（良庆区排名第一，成交面积311万㎡）。从青秀规划来看：十一五期间，《南宁城市总体规划（2006-2020）》提出“整体向东，重点向南”的城市主导发展方向。广西要强首府，东扩是强首府的重点，而东扩的主战场就在青秀。2016年，三岸收费站拆除，民族大道向东延伸15公里，收费站东移的背后深意是南宁继续东扩的决心。交通来看：作为南宁交通路网最发达的城区，青秀区享受着南宁地铁、BRT快速环道、民族大道、南宁东站等多个交通方式和主干道，依托完善的交通路网快速抵达南宁各大城区。目前，南宁正在构建三环高速网络，“整体向东”推进。商业来看：凤岭北板块华丰城爱琴海城市广场首次布局南宁，山姆会员店也有望在明年与大家见面。届时，凤岭周边居民的生活将更加的便利。近日，青秀区教育局发布公开征求《南宁市青秀区2021年中小学招生工作方案（征求意见稿）》和《南宁市青秀区2021年中小学招生地段划分调整方案（征求意见稿）》意见的公告，值得关注的是，部分楼盘的学区出现了变动，原来就读于天桃实验学校翠竹校区的吉祥凤景湾、美泉1612、荣顾书香门第、凤岭山语城等小区，从今年开始，或被划入2021年9月投入使用的新学校就是凤岭北路中学。此外，青秀区目前还有11所新学校在建、规划中，学校建成后，很多小区降会被踢出“名校”学区。最典型的是，铜鼓岭路中学（规划）、林里桥中学（规划）、青秀区第二初级中学这三所中学建成后，周边的周边的交投和顺园、翡翠时光、彰泰红等或将告别青秀三中。在凤岭北，随着翠竹实验学校小学部投入使用，首批招生范围划分到荣和千千树、福岭花园、江宇都会明珠3个小区，有三年过渡期后转入学新建成招生的翠竹实验学校。（详情可回顾过往公众号：详解|2021南宁青秀区中小学招生地段“变数”几何？）失去名校光环的小区，其新房/二手房房价或将出现不同程度的回落。青秀区各大版块呈现出显著的分化特征：房价层面来看，东盟商务区、柳沙、金湖广场板块处于价格高地，均价在2万+以上，其他区域均价主要分布在1.4-1.7万/㎡区间。从成交量上看，青秀区主力成交板块主要集中在凤岭南及凤岭北板块，两大板块成交量占据青秀区成交总量的70%，其中典型楼盘有大唐臻观、吉祥凤景湾、保利领秀前城、唐樾青山等。成交量第二梯队为凤岭南滨江板块及仙葫板块，均占比10%左右。五合大学城及民族大道东板块无走量。据本次实地调研走访来看，青秀区置业主力客群以青秀区地缘性客户为主，西乡塘区、江南区等其他区域也有部分客户导入。基于优越的学区资源优势，对于首次置业或购置婚房及二套改善型客户更倾向于选择目前配套更为成熟的青秀区。在疫情影响后，整体市场下行的情况下，置业人群购房需求收缩，板块内去化压力加剧，部分楼盘走量较快主要集中在小户型，例如唐樾青山98㎡三房户型，融创九熙府83㎡三房户型。此外，广西区内其他区域客户主要来自于柳州、玉林、钦州、北海、防城港等城市，主要是考虑到通过南宁东收费站、南宁东站返乡更为便捷。从2020年青秀区房企竞争格局来看，保利、万科、轨道地产等各大房企竞争激烈，TOP前三房企成交金额占据青秀区市场成交总额的59%，拥有较高的市场份额。同时，北投、荣和、融创、龙光依托近年来打造的市场口碑、产品力也紧随其后。从CRIC监测数据来看，2017年-2019年青秀区住宅用地成交量处于逐年递增状态，2020年受市场下行影响，土地成交量价齐跌。今年1-4月，青秀区商住地块仅成交2幅，均是底价成交，分别是中稷康元5.5亿摘牌二塘旧改项目，即融创九熙府4期；以及霖峰斥资12.4亿元一举拿下牛湾文旅岛359亩地块，打造滨江综合体项目。从南宁2021年一季度商品住宅销售面积TOP10项目来看，近半数成交集中在五象板块，青秀区仅有一盘上榜，保利领秀前城以其大城规划及醇熟配套优势一季度成交613套，成交面积7.28万㎡，占据榜单第三位。纵观青秀区2021年一季度商品住宅销售面积TOP10项目，成交主要集中在凤岭南及凤岭北，主要依托板块成熟配套、学区资源、地段优势等因素，占据青秀区约83%成交量。
总而言之，青秀区作为城市的繁华之区，南宁向东发展的主战场，以成熟的生活、交通、环境、商圈优势，市场仍维持较高的热度。2019-2021年房价稳步上涨；购房能力高于其他区域，部分板块均价2万+，预计今年青秀区中心城区价格依旧高位，仙葫、以及邻近兴宁东的二塘片区价格比较亲民。2021年以来，青秀区住宅用地供应量放缓，2幅底价成交地块均具有指向性。若未来挂牌非指向性的住宅用地，若是中心城区，占据区位或资源优势的，或引发房企激烈竞争。典型项目分析一：荣和悦澜山地理位置： 长虹路5号(厢竹立交与长虹路交汇处往东约600米)物业类型：18栋住宅，4栋独立楼栋商业体
建筑面积：728319.6m²，4600户
装修： 一、二期毛坯交付、三期带装修交付
首次开盘时间：2015年10月1日3#、5#、7#楼已开盘
主力户型：18/19/20#楼90-204㎡在售，主推91㎡/103㎡/107㎡三房两厅两卫，141㎡三房两厅三卫，204㎡大平层
售价：90㎡对外报价1.6万/㎡，103㎡/107㎡对外报价1.7万-1.85万/㎡，大平层204㎡对外报价2.3万-2.5万/㎡物业：荣和物业，1.65元/㎡
项目点评：项目一期二期基本清盘，主推三期荣和云顶，18/19/20#楼90-204㎡在售，层高3.15米，下置6米挑高层会所，毗邻3030亩药用植物园，周边学区资源有北大博雅幼儿园、滨湖路小学、青秀区第一中学等教育资源，精装交付，精装主打智能家居。项目主要去化主要集中在90-107㎡户型，目前剩余货量大户型为主，压轴房源为大平层204㎡。
客群结构方面：以地缘性客群为主，主要为青秀区客户，改善型客户为主。
典型项目分析二：融创九熙府地理位置： 南宁市青秀区合坡路18号物业类型：住宅，公寓
建筑面积：253201.24m²，1505户
交付形式： 毛坯
首次开盘时间：2019年9月21日首期10/11/16#已开盘
主力户型：83㎡三房两厅一厨一卫，95㎡四房两厅一厨一卫，123㎡四房两厅两卫
售价：对外报价11500-13000元/㎡物业公司：融创物业，国家一级资质物业，2.8元/㎡
项目点评：项目属于青秀区二塘煤矿单元旧改地，融创以4.68亿元拍下。项目靠近二塘中学，自建一所幼儿园，附近规划两所幼儿园，一所小学，一所中学；商业方面距离奥特莱斯约1.6公里，路网方面项目紧邻合坡路（在建中）。这些目前多在规划，在建阶段，距离成熟还需一段时间。项目占地92亩，目前在售四期，主推1#10#楼，两梯四户，10#楼去化80%左右，1#去化20%左右。客群结构方面：客群以青秀区地缘性客户为主，以刚需和刚改人群为主，河池、来宾、柳州、崇左等周围县市购买占比10%左右。
典型项目分析三：吉祥凤景湾
地理位置： 吉祥路9号(佛子岭路与吉祥路交汇处）
物业类型：住宅
建筑面积：480000 ㎡，2229户交付形式： 毛坯,带装修
首次开盘时间：2016年12月25日开盘
主力户型：123-127㎡三房两厅一厨两卫、135-140㎡四房两厅一厨一卫、157-194㎡五房两厅一厨一卫
售价：毛坯对外报价1.4万-1.5万/㎡，精装对外报价1.6万-1.7万/㎡物业公司：广西安信物业服务有限公司，1.6元/㎡
项目点评：项目总用地面积126亩，总建筑面积约48万㎡，园林面积约3万㎡，商业面积约5万平方米。目前在售项目2期，8#房源已基本去化，其余9栋房源顺销，3B/5/6/7/9/10/11#楼为带装修房源，12/13A#楼为毛坯房源。户型以改善型户型为主，项目处于尾盘销售，预计今年年底清盘。
客群结构方面：客群以周边改善及其他城区改善投资客群居多，项目就读于云景路小学，学区资源对改善客群吸引力较高，少部分玉林、贵港等广西其他县市购房客户。
典型项目分析四：保利领秀前城
地理位置： 青秀区凤岭南路16号（凤岭南路与青环路交汇处）物业类型：普通住宅,联排,住宅底商建筑面积：2480000 ㎡，15750户
交付形式： 保利领秀前城天悦台/领秀广场/领誉府三大组团均在售，均毛坯交付
首次开盘时间：2019年9月22日
主力户型及参考报价：
七期天悦台10/11#楼仅余少量房源，建面约170㎡四室房，参考价格1.4-1.5万元/㎡；八期领秀广场2/4/5/6#楼在售，建面约80-141㎡二至四房，参考价格1.4万-1.5万元/㎡；九期领誉府8/11/15/16#楼在售，建面约89-129㎡二至四房，参考价格1.55万-1.65万元/㎡。
项目点评：保利领秀前城自入市以来成交量一路翻红，作为南宁城心超级大盘，项目占地约2000亩，规划有21万㎡商业、17万㎡生态商务、200亩公园，开发完成后将成为一座拥有超过5万人的城中城。项目目前主推八期领秀广场及九期领誉府，户型主打刚需及改善型，现户型走量以80-113㎡小户型为主。保利冠江墅目前建面约140-216㎡户型在售，毛坯交付，现主推8#楼177㎡大平层。
客群结构方面：主力客群以南宁市区为主，二套改善型住房者居多，其中双民主路小学+青秀区第二初级中学的学区资源较为吸引客户。广西其他县市客群以钦州、北海、防城港、柳州等区域客户为主。
典型项目分析五：唐樾青山
地理位置： 南宁市青秀区青环路82号物业类型：普通住宅,洋房建筑面积：130000 ㎡
交付形式： 毛坯
首次开盘时间：2018年12月1日首期1/2#获证销售
主力户型：98㎡三房两厅两卫、115㎡四房两厅两卫、126㎡四房两厅两卫
售价：对外报价1.5万/㎡
项目点评：唐樾青山占地面积约410亩，分四期开发， 一期由3栋高层和13栋6.5层叠院洋房组成，一期已完成交房。二期组团翰府占地78亩，由6栋高层组成，主推97-125㎡三至四房，三期预计今年下半年入市。项目定位改善，容积率2.0低密度，算是项目核心卖点之一。二期主推3#5#栋，二期整盘目前去化在70%左右，剩余货量集中在高楼层（24层以上），对目前在售均价有一定拉升。
客群结构方面：购买客群以青年为主，多为父母为小孩购买的首次置业以及二套改善置业，客群以青秀区地缘客为主。
典型项目分析六：荣和澜山府
地理位置： 民葫路85号物业类型：洋房,联排建筑面积：326060.94 ㎡，1293户交付形式： 毛坯首次开盘时间：2020年9月26日首期6/13/15#已开盘主力户型：房主力户型为108-143㎡，一梯两户，合院主打143㎡、167㎡户型，有极少量188㎡售价：洋房价格9800元/平方米起，联排价格350万元/套起
项目点评：项目占地182亩，容积率1.5，共规划有26栋洋房、23栋合院别墅，洋房为8层，合院为3层半，纯板式设计，以改善型住房为主。2020年9月开盘，整盘去化在60%左右。客群结构方面：青秀区客群为主，主要以二次改善型置业为主。 典型项目分析七：招商樾江府
地理位置： 青秀区仙葫大道中段155号物业类型：住宅，叠拼建筑面积：364813.71㎡，1876户交付形式： 毛坯首次开盘时间：预计2021年5月首开主力户型：楼盘首期推出1/11#楼的89-143㎡高层，21/22#楼的168-185㎡叠墅物业：招商局物业，金钥匙国际联盟
项目点评：招商樾江府营销中心已于4月17日开放，项目总用地面积84504.29㎡，项目地处青秀区头排滨江墅区，看江视野广阔，首期高层楼栋中70%的户型可以看江，现在诚意登记中。
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